Comment financer l'achat d'un bien à rénover ?

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ancien ? Dans ce cas, vous allez probablement vouloir y réaliser des travaux de rénovation et modernisation. Mais comment financer l’achat d’un bien à rénover ? Découvrez les possibilités qui s’offrent à vous !

#1 Acheter un bien à rénover

Outre son charme incontestable, l’immobilier ancien présente aussi l’avantage d’être plus abordable. Il est ainsi possible pour l’investisseur de réaliser des travaux de rénovation et d'embellissement, afin d’adapter le logement à ses besoins et à son goût : pose de fenêtres plus grandes, installation d’équipements sanitaires, réfection des peintures et de la plomberie,... Il peut aussi s’agir d’optimiser la consommation énergétique du logement.

Certains investisseurs sont également attirés par les rénovations en elles-mêmes : la fierté et le plaisir de travailler soi-même à la rénovation de la maison ou de l’appartement est parfois un gros plus !

Quelle que soit votre motivation en tant qu’investisseur immobilier, gardez toujours en tête que le budget des travaux dépend de nombreux critères : surface du bien, localisation, nature des travaux, qualité des matériaux, contraintes techniques… Pour cela, n'hésitez pas à faire estimer le montant de vos travaux et comparez attentivement les quotations reçues.

Bon à savoir : généralement, on compte entre 500 et 1000 € /m2 pour des travaux de rénovation ou d’aménagement.

Deux options s'offrent suite à vous pour financer l'achat d'un bien à rénover.

Option 1 : inclure le montant des travaux dans le prêt immobilier

En théorie, il est tout à fait possible de souscrire un crédit immobilier couvrant l’achat du bien et le coût des travaux. Les avantages sont même nombreux :

• La durée de remboursement est très longue,
• Vous bénéficiez du taux d'intérêt de votre prêt immobilier,
• Vous ne cumulez pas un prêt immobilier et un crédit travaux.

Le saviez-vous ? Attention, certains prêts aidés ne sont pas compatibles avec des travaux.

Cependant, dans la pratique, les banques ne sont pas toujours flexibles. Tout d’abord, l’établissement prêteur sera vigilant quant à votre capacité d’endettement : le montant total que vous emprunterez, pour l’acquisition du bien et les travaux, devra constituer des mensualités raisonnables à rembourser de votre côté, en fonction de vos revenus et avec un “reste à vivre” confortable.

D’autre part, la banque pourra vous demander les différents devis des entreprises retenues pour effectuer les travaux, et ces dernières seront éventuellement payées directement par la banque. Pour les investisseurs ayant le goût du bricolage et des travaux, cela sera peut-être déceptif car cela signifie qu’ils ne pourront pas réaliser les travaux eux-mêmes.

En conclusion, inclure le montant des travaux dans un prêt immobilier est recommandé en cas de rénovations lourdes et coûteuses, qui seront entreprises par des professionnels du secteur.

Option 2 : le prêt travaux

Il se souscrit en plus d’un prêt immobilier et s’apparente à un prêt à la consommation : le prêt travaux concerne des travaux ni trop complexes ni trop coûteux. Dès que le prêt travaux est accordé, l’emprunteur reçoit les fonds sur son compte bancaire, et gère ensuite son budget : achat de matériaux de construction, achat d’équipements, prestation de services de travaux, etc.

Bon à savoir : comme pour tous prêts, l’emprunteur doit s’assurer de disposer de revenus suffisants pour être en capacité de rembourser à la fois son prêt immobilier et son prêt travaux.

#2 Les autres aides pour financer l'achat d'un bien à rénover

Pour financer vos travaux de rénovation, d'autres aides sont disponibles :

• Le crédit d’impôt travaux : coup de pouce de l’Etat, le Crédit d’Impôt travaux pour la Transition Energétique (CITE) permet de déduire une partie du montant de certains travaux, à condition que ceux-ci participent à améliorer l’efficacité énergétique du logement. La facture finale peut alors être réduite de 15 à 50% (30% en moyenne).

Bon à savoir : le CITE est plafonné selon la situation du foyer, le type de travaux à effectuer et sous réserve de faire appel à une entreprise Reconnue Garant de l’Environnement (RGE).

• L'éco-prêt à taux zéro : il s’agit d’un prêt sans intérêt, octroyé sans condition de revenu et dont le montant peut s’élever jusqu’à 30 000 €. Cependant, il doit servir à financer des travaux qui amélioreront la performance énergétique du bien immobilier.
• Aides des collectivités locales : Renseignez-vous auprès de votre commune, département ou région, car les collectivités sont nombreuses à proposer à leurs habitants des aides financières pour financer des travaux entraînant des économies d’énergie.

Pour toutes vos démarches de financement, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier comme Cafpi, l’un des leaders du secteur : celui-ci saura vous conseiller et vous accompagner dans la mise en oeuvre de votre projet, en fonction de votre situation et de vos besoins.