La grande stratégie de l’acquisition immobilière avec travaux

L’acquisition immobilière est une grande aventure en soi, plus encore lorsqu’elle s’additionne à la réalisation de travaux. Pourtant, ce type de projet est indubitablement une stratégie intéressante et révèle de nombreux avantages. Qu’en est-il alors des solutions de financement pour une telle entreprise et comment inclure ses travaux dans son prêt immobilier ?

Quels sont les prêts immobiliers pour une acquisition avec travaux ?

Les solutions demeurent multiples pour entreprendre le financement de son bien avec travaux et elles s’offrent à vous en fonction de ce qui convient le mieux à votre projet.

Amortir ses travaux avec un apport suffisant

Le cas le plus simple et le plus classique est de contracter un prêt immobilier à hauteur du montant du bien convoité. Quant aux coûts des travaux, ils sont couverts par la totalité de l’apport présenté.

Inclure ses travaux dans son crédit immobilier

La somme empruntée auprès de l’organisme prêteur peut également comprendre le prix total de l’acquisition immobilière et la globalité des frais générés par les travaux. A ce titre, il existe plusieurs manières d’intégrer le montant des travaux dans une demande de crédit immobilier unique :

• La mise à disposition du capital et le remboursement effectif des mensualités dès lors que le bien est acquis. Il s’agit du cas le plus classique, à la condition de justifier de ressources conséquentes auprès de la banque pour motiver sa validation ;
• La mise à disposition du capital dès l’achat du bien, mais avec des mensualités effectives à partir de la fin des travaux (impliquant ainsi le règlement d’intérêts intercalaires) ;
• Un déblocage progressif du capital à mesure que les travaux progressent. Cela permet de réduire les mensualités les premiers temps. A terme, le remboursement des intérêts se fait dans sa globalité en tenant compte des frais intercalaires.

Deux prêts : un crédit immobilier et un crédit travaux

Il est également possible de contracter deux prêts : un prêt pour l’achat du bien et un second pour honorer le montant des travaux. Pour cela, vous pouvez :

• Demander un prêt immobilier classique qui permettra d’acheter le bien immobilier (et de régler les frais de notaire) ;
• Demander un prêt travaux afin de payer toutes les factures des artisans et les frais connexes :
  • Soit sous la forme d’un second prêt immobilier. Ce cas est privilégié si le montant des travaux est très important ;
  • Soit sous la forme d’un prêt à la consommation. Ce dernier permet d’honorer des frais de travaux moins coûteux et de s’affranchir par la même des frais de garantie, des frais de dossier et de la souscription d’une assurance obligatoire. (Attention toutefois : le crédit est remboursé sur un délai plus court, mais les mensualités peuvent se révéler plus importantes).

Savoir estimer et préparer son projet immobilier avec travaux

Afin de déterminer le montant du prêt immobilier avec travaux, il est essentiel d’avoir estimé le plus précisément possible la globalité des dépenses futures, que ce soit l’achat du bien, le montant des travaux ou tous les frais attenants. Pour ce faire, voici des éléments à bien avoir en tête :

• Prendre des notes : faire une liste la plus exhaustive possible de tous les travaux est le meilleur moyen d’estimer précisément leur montant et leur durée. L’idéal est d’être épaulé d’un professionnel en la matière pour établir l’ampleur des travaux ;
• Hiérarchiser l’urgence des travaux : en ce sens, il sera possible de déterminer quels travaux sont essentiels ou optionnels. Certains aménagements peuvent être remis à plus tard, et donc, être exclus du calcul du prêt ;
• Prévoir les demandes en tout genre : Permis de construire, autorisations (notamment dans le cadre d’une extension), etc. ;
• Estimer la dépense énergétique : si le bien est trop énergivore (classe E ou F), des rénovations devront obligatoirement être prévues.

Dans cette entreprise, deux expertises peuvent être vos meilleurs atouts :

• Solliciter un maître d’œuvre pour la réalisation des travaux peut permettre de trouver les meilleures solutions pour réduire toutes les factures (choix des matériaux les plus adaptés et les moins onéreux, le meilleur fournisseur, etc.). Son expertise est payante, mais la stratégie permet des factures moins coûteuses à l’arrivée ;
• L’accompagnement d’un courtier en immobilier est un atout de choix dans l’élaboration de votre projet immobilier et la concrétisation de son financement auprès des banques. Outre sa capacité à décrocher le meilleur taux de prêt immobilier, ses conseils sont de grands alliés et dénotent d’une connaissance pointue du marché.

Les avantages d’une acquisition immobilière avec travaux

Vous l’aurez compris, acheter un bien immobilier avec travaux peut s’illustrer comme une stratégie payante. En effet, de nombreux avantages sont à énoncer, et cela permet également de bénéficier d’aides de l’État, notamment en ce qui concerne la transition énergétique :

Une bonne affaire

• Que ce soit un appartement ou une maison, le bien désiré avec travaux ou rénovations présente généralement un prix d’achat plus réduit que dans le neuf. Donc, un prêt moins important ;
• Certes, des travaux sont à prévoir et leur coût n’est pas à négliger. Néanmoins, de telles dépenses peuvent vite être réduites si vous possédez l’âme d’un bricoleur ou que vous obtenez de l’aide pour assumer une partie des rénovations vous-même ;
• Les travaux permettent d’ouvrir le champ des possibles : aménager à son goût, repeindre, changer la moquette pour du parquet… La qualité des nouveaux aménagements vous satisfera autant qu’elle permettra au bien d’acquérir une plus-value intéressante lors d’une revente potentielle ;
• Dans un souci d’optimisation de l’ancien et de préoccupations écologiques, l’État démultiplie ses aides à la rénovation. Les améliorations énergétiques sont grandement valorisées.

Les aides pour financer le bien immobilier avec travaux

Évoquons à présent ces fameuses aides qui facilitent l’investissement dans l’ancien et la rénovation des biens immobiliers, plus particulièrement dans la cadre de performances énergétiques plus vertes :

Crédits travaux aidés

• Éco-prêt taux zéro : il s’agit d’un prêt sans intérêt s’échelonnant de 7 000 € à 30 000 € selon l’étendue des travaux, et remboursable sur 15 ans. Ce prêt est proposé pour des travaux d’amélioration de performances énergétiques (travaux d’isolation, installations écologiques, doubles-vitrages, etc.). Ce dispositif prend fin le 31 décembre 2021, mais un renouvellement est déjà annoncé ;
• Prêt travaux action logement : Uniquement dans le cadre d’une résidence principale, ce prêt permet de couvrir des travaux pouvant aller jusqu’à 10 000 € (remboursable sur une limite maximale de 10 ans) ;
• Prêt travaux amélioration de la performance énergétique : dévolu à la rénovation énergétique et aux travaux d’isolation du logement, ce prêt s’élève à hauteur de 10 000 € (remboursable sur 10 ans) dans le cadre d’une résidence principale.

Quelques aides et subventions

• « Ma Prime Rénov' » : l’Anah (Agence nationale de l’habitat) accorde une prime pour financer les travaux et/ou rénovations énergétiques (que ce soit pour les propriétaires ou pour les parties communes d’une copropriété) ;
• « Habiter Mieux Sérénité » : l’Anah verse cette prime pour des travaux visant à améliorer les performances énergétiques du bien d’au moins 35 % ;
• Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : les fournisseurs d’énergie (gaz, fioul, électricité) sont tenus par le gouvernement d’aider leurs clients à entreprendre des économies d’énergie ;
• Exonération de la taxe foncière : certaines collectivités locales mettent en place l’exonération de taxe foncière pendant 5 ans (partielle ou totale) suite à la réalisation de rénovations énergétiques. Il est intéressant de se renseigner auprès du service des impôts de sa localité ;
• La loi Denormandie : Cette loi encourage les foyers à investir dans l’ancien, à le rénover et à le proposer à la location. Les travaux doivent être estimés à 25 % du prix du bien acheté afin d’être éligible et de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % ;
• Aides des collectivités locales : Il est conseillé de se renseigner auprès de sa collectivité pour savoir quelles sont les aides en vigueur dans sa région.