Le nouveau dispositif « Denormandie » est effectif depuis cette année. Fondé sur le dispositif de défiscalisation « Pinel » dans la construction neuve, il incite à réaliser des investissements locatifs dans le logement ancien, avec travaux de rénovation énergétique.
Créé par le ministère du Logement, qui lui a donné son nom, le dispositif « Denormandie » est applicable depuis le 1 janvier 2019. Son objectif : encourager les investisseurs locatifs à réaliser des programmes de rénovation énergétique dans des logements anciens par un système de défiscalisation.
Le dispositif, mis en place pour 3 ans, permet aux particuliers qui acquièrent un logement ancien de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du coût de l’investissement locatif, sous deux conditions principales :
L’acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 100 000 € dans lequel 30 000 € de travaux seraient réalisés pourrait générer une réduction fiscale de 27 300 € si le bien est loué pendant 12 ans, soit une économie d’impôts annuelle de 2 275 €. Il faut bien comprendre cependant que ce dispositif ne s’adresse qu’aux foyers qui paient des impôts, dès qu’il s’agit d’une réduction d’impôt et non d’un crédit d’impôt.
Les décrets et les arrêtés publiés le 27 mars 2019 ont apporté les précisions sur le champ d’application de la défiscalisation « Denormandie ». L’objectif de la défiscalisation « Denormandie » est, d’une part, de revitaliser les centres-villes dégradés et, d’autre part, d’améliorer la performance énergétique d’un parc immobilier vieillissant.
Les villes éligibles à la défiscalisation sont les 222 villes qui ont été retenues au titre du programme Action « coeur de ville ». Il s’agit de villes moyennes dont le centre est considéré comme dégradé et qui ont perdu de leur attractivité. Les villes qui ont signé une convention d’opération de revitalisation de leur territoire (ORT) peuvent également proposer cet outil aux promoteurs ou aux particuliers.
Les travaux éligibles au dispositif sont principalement des travaux de rénovation énergétique :
Le plafond de l’opération est limité à 300 000 €, dont au moins 25 % de travaux.
La défiscalisation proposée par l’actuel ministre du logement, Julien Denormandie, se présente comme le dispositif Pinel, à quelques détails près. Tout d’abord, il ne s’applique qu’à l’acquisition de logements anciens avec travaux, alors que l’aide à l’investissement locatif de Mme Pinel ne concerne que les logements neufs. De plus, le dispositif Pinel s’applique dans les villes où le marché immobilier locatif est tendu (zones Abis, A et B1 ou commune de redynamisation de site de défense), alors que le dispositif Denormandie concerne au contraire des villes où le nombre de logements vacants a augmenté.
En dehors de ces deux points, les deux dispositifs d’aide à l’investissement locatif sont jumeaux :
Investir en Denormandie demande toutefois une plus grande prudence dans le choix de villes, comparé à l’investissement Pinel. La condition de location est substantielle et l’investisseur devrait rembourser les sommes défiscalisées s’il était dans l’impossibilité de louer son bien. La recherche d’un bien ancien, situé près de chez soi pour la surveillance des travaux, avec une rentabilité intéressante et un risque de vacance faible sera sans doute complexe.
